Tharon zöld/cnet
A mai drága lakáspiacon nem rejtély, hogy valaki évente 100 000 dollárt keressen a háztulajdonban.
Mivel több mint két évtizede ingatlanszakértő, azt mondom az ügyfeleimnek, hogy legyenek őszinték, mi felel meg a pénzügyi valóságnak, nem csak a bank képleteinek. Hacsak nem vásárol egy otthont készpénzzel (valószínűtlen), akkor érvényes megkérdezni, hogy megengedheti magának, hogy jelzálogkölcsönt vegyen-e ki az átlag feletti fizetésen.
Kezdjük azzal, hogy kulcsfontosságú megkülönböztetést teszünk. Az a összeg, amelyet kölcsönöz a lakáshitelre, és az összeg, amelyre jogosult, különbözik. Bár a hitelező jóváhagyhatja Önt egy nagy kölcsönt, ez nem jelenti azt, hogy ez intelligens pénzügyi lépés az életed vagy a költségvetés számára.
A legfontosabb az, hogy megértsük, mennyit kölcsönözhet a havi költségvetés és a lakásárak a helyi piacon, nem csak országos szinten. Meg kell értenie az adósság-jövedelem arányát és azt is, hogy mi kerül a jelzálogfizetésbe, amelyen kívül esik a kamatláb.
Mi a bruttó fizetés és a rendelkezésre álló jövedelem?
Ha évente 100 000 dollárt keres, akkor ez havonta 8 333 dollárra csökken a bruttó jövedelemben. A hitelezők felhasználják a havi bruttó jövedelmét, amikor kiszámítják, hogy mennyi házra jogosultak.
Ez az ábra nem tükrözi azt, amit valójában hazavisz. A nettó fizetése havonta közelebb van 6 561 dollárhoz, a konkrét adókedvezményektől és az ellátásoktól függően.
A háztulajdon költségvetése esetén nézze meg a rendelkezésre álló jövedelmét, azaz az összes kötelező levonás és adók kivonása után a kiadásokhoz, megtakarításhoz vagy befektetéshez rendelkezésre álló pénzösszeget.
A jelzálogkölcsön -hitelezők sem veszik figyelembe azt, amit az élelmiszerekre, a gyermekgondozásra vagy az autóbérlésére költenek. A matematikájuk teljes egészében a bruttó fizetésén alapul, ami a költségvetés erősebbé teheti, mint valójában.
Milyen jelzálognak van értelme, a hagyományos vagy az FHA?
A legtöbb első vásárló hagyományos vagy szövetségi lakáshivatali kölcsönt használ. A helyes opció a hitelképességtől, a megtakarításoktól és a hosszú távú céloktól függ.
A hagyományos kölcsönök a legjobbak, ha jó hitelképessége van (általában 680 vagy annál magasabb), és legalább 5-20% -os előrelépést képes leállítani az otthoni vételár felé. A 20% -os előleggel kihagyja a jelzálogbiztosítást, és alacsonyabb kamatlábra jogosult lehet.
Az FHA-kölcsönök lehetővé teszik, hogy jelzálogkölcsönre jogosultak, és akár 3,5% -kal csökkent, és akár 580 hitelképességgel rendelkezik. Ezek a kormány által támogatott kölcsönök gyakran kedvezőbb átlagos kamatlábakkal rendelkeznek, mint a hagyományos kölcsönök, de több díjat fizetnek. Az FHA jelzálogkölcsönök lehetővé teszik a magasabb adósság és a jövedelem arányát, ami rugalmasabbá teszi őket, ha a költségvetést nyomja. Az FHA-hitel kompromisszumát a jelzálogbiztosítási díjakkal ragadják meg, hacsak később refinanszíroz.
Mindkét kölcsöntípus gyakori, ha elkezdi a háztulajdonos utazását. Ez csak a személyes helyzetétől és attól függ, hogy mennyit engedhet meg, hogy megtérüljön a havi jelzálogkölcsön -adósságon. Kisebb előleggel nagyobb kölcsönt vesz fel, ha több adóssággal jár, hogy hosszú távon megtérüljön.
Szeretné biztonságban játszani? Értse meg a kockázati toleranciáját
A ház vásárlásakor a legbiztonságosabb megközelítés az, ha kevesebbet kölcsönöz, mint amennyire jogosult.
Számos ingatlanügynök javasolja a 28/36 szabályt, amely szilárd célpont a hosszú távú pénzügyi stabilitáshoz. Ez azt jelenti, hogy a lakhatási költségeket a bruttó jövedelem 28% -a és a teljes havi adósság alatt tartja a bruttó jövedelem 36% -ánál.
Havonta 8 333 dollár bruttó jövedelemmel, ez a havi teljes kifizetést 2 333 dollárra korlátozza.
Az óvatosabb vásárlók gyakran követik a Dave Ramsey személyes pénzügyi szerző által javasolt szabályt. Ramsey azt javasolja, hogy tartsa a jelzálogkölcsönt az otthoni fizetés kevesebb, mint 25% -ánál (nem a bruttó jövedelem).
Ha havonta 6 561 USD nettó fizetését tekintjük, ez a teljes havi kifizetést 1,640 dollárra korlátozza-ez egy nehéz szám, amelyet nem lehet elérni, hacsak nem alacsony a jelzálogkamat, akkor nagy előlege van, vagy olcsó piacon vásárol.
Mennyi előleg fizethet?
Az előleg százaléka közvetlen hatással van a kölcsönre, a havi kifizetésre és annak jelzálogbiztosítására. Vessen egy részletesebben, mit jelent ez egy 400 000 dolláros otthonra, amely kevesebb, mint az USA -ban az átlagos otthoni eladási ár.
Előleg 400 000 USD otthon: FHA kölcsön: 3,5% = 14 000 USD előleg kifizetés konkrét hitel Minimum: 5% = 20 000 USD előleg konkrét jelzálogbiztosítás nélkül: 20% = 80 000 USD előlegfizetés
A 20% -os előleg alacsonyabb havi kifizetéseket, a jelzálogbiztosítást, a kevesebb adósságot és a kamatot idővel fizetve. Ez növeli az esélyét arra is, hogy az ajánlatot elfogadják a versenypiacon. De ha a 20% -os lehelyezés elvezeti a megtakarításokat, akkor ez sem a legjobb lépés. Még mindig szüksége van tartalékokra a költségek, karbantartás és vészhelyzetek záró költségeihez.
Mi más a havi jelzálogfizetésbe?
A jelzálogfizetés nem csupán a kölcsön. A hitelezők gyakran a PITI -ra utalnak, amely a tőke, a kamat, az adók és a biztosítás. Számos ház tartalmazza a HOA díjakat is.
Íme, ami alkotja a teljes havi fizetést:
☑️ Belső: Az az összeg, amelyet havonta fizet, a jelzálogkölcsön -egyenleg felé.
☑️ Kamat: A hitelfelvétel költsége, a jelzálogkölcsön -kamatláb alapján. Az átlagos kamatlábak jelenleg a 6,5–7% -os tartományban vannak, és várhatóan egy ideig ott lesznek.
☑️ Ingatlanadók: Az Ön helyétől függően a jó becslés az otthoni értékének 1% és 1,5% között van, havonta kifizetésekre osztva.
☑️ A háztulajdonosok biztosítása: Általában havonta 100–150 USD, bár ez régiónként sokat változik.
☑️ Jelzálogbiztosítás: Ha kevesebb, mint 20%-ot tesz le, ez havonta néhány száz dollárt eredményezhet az előleg, a hitelképesség és a hitelfelvevők száma alapján.
☑️ HOA -díjak: Általános a lakásokban vagy a tervezett közösségekben, 100 -tól 500 dollárig terjedve.
Valódi példa: A 2000 dolláros havi jelzálogfizetés kezdeti számítása valószínűleg közelebb áll a 2700–3000 dollárhoz, ha minden más figyelembe veszi. Mindig futtassa a teljes számot, nem csak a hitelfizetést.
Mi az adósság / jövedelem arány?
Az adósság / jövedelem arány, vagy a DTI, az, hogy a hitelezők mérik a kölcsön visszafizetési képességét. Ez egy egyszerű képlet: a havi adósságfizetések elosztva a bruttó havi jövedelemmel.
Két szám számít. A front-end arány a jövedelem százaléka, amely csak a lakhatási költségekre vonatkozik (jelzálogfizetés, ingatlanadók, biztosítás stb.). A háttér-arány az a százalék, amely magában foglalja az összes havi adósságot (lakásból, hitelkártyákból, hallgatói kölcsönökből, autófizetésekből stb.).
A legtöbb hagyományos hitel akár 49,99% -ot is lehetővé teszi a háttér-arányra, bár sok hitelező alacsonyabb. Az FHA -kölcsönök rugalmasabbak, mivel a hitelezők gyakran lehetővé teszik az 50% feletti DTI -ket, ha a hitel és a jövedelem támogatja azt.
Ne feledje, hogy ezek a maximális korlátok. Csak azért, mert ennyit kölcsönözhetsz, nem azt jelenti, hogy kellene. Az alacsonyabb DTI több légzési helyet biztosít a havi költségvetésben, és az élet sokkal kevésbé stresszesnek érzi magát, miután beköltözött.
Megengedhetem magamnak egy 400 000 dolláros otthont, amelynek 100 000 dolláros fizetése van?
Az évek során ingatlanügynökként különféle pénzügyi háttérrel rendelkező vásárlókkal dolgoztam, akik megtalálják a ház vásárlásának módját, még egy megfizethetetlen piacon is.
Fő tanácsom az, hogy ne felejtsük el, hogy egyetlen otthoni vásárlási költségvetés sem ugyanaz. Minden háztartásnak eltérő igényei, költségei és pénzügyi párnázása van.
Mielőtt jelzálogkölcsönt vett fel, mindig nézze meg a teljes képet, beleértve az egyéb költségeket is. Ha alacsony előleggel nyújt vagy adóssággal nyújt, akkor fontolja meg egy olcsóbb otthont vagy megfizethetőbb helyet.
Az alábbiakban az alábbiakban a lakhatási költségek körülbelül 40% -át vagy 50% -át teszik ki az otthoni fizetésének. Lehet, hogy a papíron biztonságosnak tűnik, de a való életben kevés másra marad. Ugyanakkor ez valószínűleg kezelhető néhány olyan vásárló számára, akik minimális adóssággal rendelkeznek, a második jövedelem- vagy további megtakarítások.
Nagyméretű kép nagyítása Kép lehetetlen vásárolni egy 65 ezer dolláros fizetéssel rendelkező otthont?
Az alacsonyabb fizetéssel rendelkező ház megvásárlása határozottan kockázatosabb és nehezebb a legtöbb ember számára. Az Ön opcióit a hitelméret és a havi adósságkapocs korlátozza. A legtöbb esetben nagy előlegre, második jövedelemre vagy családi támogatásra lesz szüksége annak működéséhez.
Az olcsóbb régiókban továbbra is vásárolhat szerény házakat vagy lakásokat, az FHA kölcsönök vagy támogatási programok segítségével. De olyan helyeken, mint Kalifornia vagy New York, a háztulajdonos lehetőségek támogatás nélkül nagyon korlátozódnak.
A házárak hamarosan csökkennek?
Noha a házárak bizonyos területeken lehűlhetnek, a jelentős csökkenés valószínűtlen. Az árbaleset várása azt jelentheti, hogy kimarad a megfelelő otthonban.
A lakhatási leltár még mindig alacsonyabb a pandémiás szint alatt, a jelenlegi háztulajdonosok szorosan az olcsóbb jelzálogkamatokkal szemben. Az otthonok iránti kereslet továbbra is erős, megőrizve a kereslet/kereslet egyensúlyhiányát és megemelve az árakat.
Tényleg meg kell tennem a matematikát?
Igen, mindig elvégeznie kell a számításokat, de nem kell egyedül tennie.
Mielőtt elkezdené az otthoni vásárlást, beszéljen egy jelzálogkölcsön -tanácsadóval. Segítenek megérteni, hogy pontosan mennyi otthont engedhet meg a jövedelem, a hitel és az adósság alapján. Ők is lebontják a teljes kifizetést, így nincs meglepetés.
A jelzálogkölcsön kivétele az egyik legnagyobb kötelezettségvállalás. A számok megfelelő elérése, különösen a magas árú piacon és a kiszámíthatatlan gazdaságon segít felkészülni a háztulajdon költségeire és elkerülni a megbánást.
