A mai megfizethetetlen lakáspiacon a magas jelzálogkamatok csak egy részét képezik a problémának. A leendő lakásvásárlók is régóta fennálló lakáshiánnyal néznek szembe.
A több mint egy évtizedes alulépültség miatt az ország csaknem 1,5 millió új lakás hiányával jár. Ugyanakkor a jelenlegi lakástulajdonosok, akik ragaszkodnak alacsonyabb jelzáloghitel-kamataikhoz, befagyasztják a viszonteladói készleteket az úgynevezett „kamatzár-hatás” révén.
Amikor az elfojtott kereslet meghaladja a kínálatot – ebben az esetben mind az új, mind a meglévő lakások esetében – az árak emelkednek.
2023-ban az aktív lakáskészletek minden idők mélypontját értek el, de a szakértők úgy látják, hogy ez a tendencia lassan megfordul. “Az eladó lakások jobb elérhetősége nagyobb egyensúlyt biztosít a vevők és az eladók között, ami kevesebb licitharcot és áremelkedést jelent” – mondta Selma Hepp, a CoreLogic vezető közgazdásza.
A Realtor.com szerint azonban még az idei előrejelzett 11,7%-os növekedés mellett is az eladó lakások száma 23%-kal elmarad a járvány előtti szinttől. Tekintettel a házak régóta fennálló alulkínálatára, a feltételek 2025 után is valószínűleg továbbra is kihívást jelentenek a lakásvásárlók számára.
“A készletek növekedni fognak, de a kínálat továbbra is alacsony lesz a történelmi mércével mérve” – mondta Lisa Sturtevant, a Bright MLS, az Atlanti-óceán középső részén működő, többszörösen jegyzett szolgáltatás vezető közgazdásza.
Más változók is szerepet játszanak, köztük a Federal Reserve kevesebb kamatcsökkentésre vonatkozó előrejelzése és Donald Trump megválasztott elnök gazdaságpolitikája, amelyek várhatóan inflációt okoznak, és potenciálisan elhúzzák a lakáspiac fellendülését.
Összességében a lakásállomány bármilyen jelentős növekedéséhez a viszonteladói listák felfutására és az új építések jelentős fellendülésére lenne szükség. Mindkét forgatókönyv az alacsonyabb inflációtól és a Fed folyamatos kamatcsökkentésétől függene a fogyasztói és üzleti hitelfelvételi költségek csökkentése érdekében. Íme, miért.
Hová lett az összes ház?
A COVID-19 világjárvány egyértelmű fordulópontot jelentett az ingatlanpiacon, és nem csak a megszakadt ellátási láncokból származó építőanyagok szűkössége miatt. A bezárások életbe lépésével megugrott az otthonok iránti kereslet, mivel a családok több helyért költöztek, és milliók éltek a rekordalacsony, 2-3% körüli jelzálogkamatokkal.
Az eredmény egy izzó eladói piac volt, a meglévő lakásokat elrabolták, és az árak gyorsan emelkedtek. Lakástulajdonosok milliói képesek voltak refinanszírozni és lekötni az akciós kamatokat, így jobban ösztönözve őket a helyben maradásra.
Ma a jelenlegi lakástulajdonosok 84%-ának a kamata 6% alatt van, és az átlagos jelzáloghitelek kamatai várhatóan nem süllyednek vissza 6% alá 2025-ben. Ha a lakástulajdonosok listáznák ingatlanaikat és most elköltöznének, akkor a végén új lakáshitel lényegesen magasabb kamattal – és drágább havi törlesztőrészlettel.
Azok a háztartások, amelyek az elmúlt években nem engedhették meg maguknak, hogy eladják ingatlanaikat, a költözés döntése kevésbé a jelzáloghitelek kamataira, hanem inkább az életmódváltásra vonatkozik – mondta Ali Wolf, a Zonda, az otthonépítési adatokkal foglalkozó cég vezető közgazdásza. Az élet nagy döntései, mint például a munkahelyi költözés, a gyermekvállalás vagy a válás, több eladót késztethetnek arra, hogy lemondjon vonzó kamatairól 2025-ben.
Vannak olyan régiók, ahol megnövekedett a készlet?
A lakáskínálat az elmúlt néhány évben fokozatosan tért vissza, bár egyes régiók sokkal gyorsabban talpra álltak, mint mások.
Például a legalacsonyabb kínálattal rendelkező államok Közép-Nyugaton és Északkeleten, illetve azok környékén koncentrálódnak, ahol kevesebb a rendelkezésre álló terület az építkezéshez, és erősebb a sebességkorlátozás hatása. Délen és Nyugaton azonban, ahol az új lakások építése elterjedtebb, a lakáskínálat közeledik, vagy akár meg is haladja a járvány előtti szintet.
Azokon a területeken, ahol ritkább az új építés, a kínálat attól függ, hogy csökkennek-e a jelzáloghitelek kamatai, és elegendő ösztönzést adnak-e ahhoz, hogy az eladókat kiszorítsa a pálya széléről. A 6% alatti kamatlábak nem elég alacsonyak ahhoz, hogy teljesen megtörjék a kamatzár hatását, de a hitelfelvételi költségek fokozatos mérséklése legalább segít annak lazításában.
Ennek ellenére, ha a jelzáloghitel-kamatok ismét rekordmélységbe süllyednének (egy jelentős gazdasági válság kapcsán), a vevők valószínűleg elárasztanák a piacot, hogy versenyezzenek a korlátozott készletek miatt, ami az ingatlanárak ismételt megugrását okozhatja.
A megfizethetőség javítása érdekében a lakásárak és a jelzáloghitelek kamatai ideális esetben azonos ütemben haladnának az egyensúly felé.
Lesz-e felfutás az új építésben?
A 2007-es pénzügyi válságot megelőzően az új lakások építésének növekedése 2006 elején érte el a csúcsot. 2009-re az új építések száma több mint 125%-kal csökkent. Manapság a lakásépítések száma közel 50%-kal elmarad a nagy recesszió előtti szinttől.
Ezen túlmenően az építők a nagyobb, drágább családi házak és többlakásos házak építését helyezték előtérbe, hogy megfeleljenek a vásárlók változó demográfiai jellemzőinek és a nagyobb nettó nyereségnek. Ez az elmozdulás az induló otthonok építésének visszaeséséhez vezetett, például a kisebb (általában 1500 négyzetláb vagy annál kisebb) olcsó ingatlanok építésében, amelyek segítenek az alacsonyabb jövedelmű családoknak lakástulajdonhoz jutni.
“Több évtizede lehetünk tanúi az induló otthon halálának” – mondta Brittany Webb, a National Housing Conference kutatási igazgatója. Ez különösen megnehezítette az első lakásvásárlók számára, hogy megfizethető lakást találjanak azokon a területeken, ahol élni szeretnének.
Az elmúlt évben a lakásépítők lassan elkezdtek kisebb, alacsonyabb árkategóriájú lakások építése felé. Az új építésű lakások általában többe kerülnek, mint a meglévők, a szakértők mégis úgy látják, hogy 2025-ben az árrés csökkenni fog. Ennek ellenére sok múlik az ellátási láncokon, az anyagköltségen és a kamatokon.
“Az alacsonyabb kamatlábak valószínűleg kedvezőbb hitelfeltételeket és alacsonyabb építési költségeket eredményeznek a lakásépítők számára, így az új projektek jövedelmezőbbé válnak, és további lakásépítésre ösztönöz” – mondta Odeta Kushi, a First American Financial Corporation vezető közgazdásza.
Változik-e a lakáspiaci készlet 2025-ben?
Sok bizonytalanság övezi Trump javasolt gazdaságpolitikáját, és azt, hogy ezek milyen mértékben érintik majd a lakáspiacot és a monetáris politikát 2025-ben.
Egyes kampányjavaslatok, mint például a földhasználati szabályozás enyhítése, ösztönözhetik a fejlesztést és növelhetik a lakásállományt. Más javaslatok, beleértve a tarifákat és az adócsökkentéseket, az infláció növekedéséhez vezethetnek, és megakadályozhatják, hogy a Fed további kamatcsökkentést hajtson végre.
A magasabb tarifák, különösen a fűrészáru esetében, nagy gondot okoznak az építőknek – mondta Robert Dietz, a Házépítők Országos Szövetségének vezető közgazdásza. A megnövekedett építési költségek hátráltathatják a lakásépítést, és megemelhetik az új építésű házak árait.
Sőt, ha a kamatlábak továbbra is magasak maradnak, a lakásépítők kisebb valószínűséggel támaszkodnak építési és fejlesztési hitelekre projektek finanszírozásához, és a jelenlegi lakástulajdonosok kevésbé valószínű, hogy tőzsdére teszik lakásaikat.
Ennek ellenére sokan kifejezték lelkesedését Trump deregulációs javaslatai és az ígérete iránt, hogy szövetségi földeket ad el a fejlesztőknek lakásépítés céljából. “A lakásépítők optimisták a 2017-es adóreform meghosszabbítását és a szabályozási terhek csökkentésére irányuló erőfeszítéseket illetően a kormányzat minden szintjén” – mondta Dietz.
Az államoknak és a helyi önkormányzatoknak is lazítaniuk kellene a területrendezési és területhasználati törvényeiket, hogy könnyebbé és olcsóbbá tegyék a házépítést. Ez sokáig tarthat, különösen azokon a területeken, ahol a lakosok ellenzik a fokozott fejlesztést.
Hogyan lehet eligazodni a mai lakáshiányban
A leendő vásárlók nem sokat tehetnek a magas jelzáloghitel-kamatlábak miatt, amelyek lekötik a meglévő készletet, vagy az otthonépítés ütemét. De vannak módok arra, hogy a költségvetésén belül találjon házat, még akkor is, ha szűkös a készlet.
Bővítse otthoni keresését: A lakáskészlet államonként és nagyvárosonként eltérő. Tehát még akkor is érdemes nyitottnak lenni, ha egy adott helyen gyökeret ereszt. A kevésbé ismert területek vagy a városközpontokkal határos részpiacok szélesebb választékot kínálhatnak, amelyek jobban illeszkednek az Ön költségvetéséhez és preferenciáihoz.
Fontolja meg a rögzítő felsőrészeket: Ha elégedett a felújítások lehetséges költségeivel és időtartamával, a rögzítő felsőrészek vagy a régebbi házak általában kedvezőbb árat kínálnak. A kulcsrakész ingatlanoknál megszokott kisebb verseny és/vagy licitháború is előnyt jelent.
Tekintse meg az új építkezéseket: Ha olyan területen él, ahol sok új építkezés zajlik – például a déli vagy nyugati régiókban, ahol több terület áll rendelkezésre a fejlesztésre és barátságosabb területrendezési törvények –, akkor vásárolhat egy újat. házhoz hasonló vagy még alacsonyabb áron. A vásárlók vonzására sok építő kínál mindenféle ösztönzőt, beleértve a jelzálog-kamatlábak levásárlását, a kedvezményes árakat vagy a zárási költségek támogatását.
Bővebben a mai lakáspiacról
