Új év, új lakáspiac? Nem pontosan.
2025 elején a megfizethetőség továbbra is komoly kihívást jelent a leendő lakásvásárlók számára, mivel az árak és a jegyzési árak ragadósnak bizonyulnak – mondta Joel Berner, a Realtor.com vezető közgazdásza.
A 30 éves lejáratú fix jelzáloghitel átlagos kamatlába 2025-ben közel 7%-kal indult, éppen a tavaly januári szint fölé.
„Számos kulcsfontosságú tényező okozhatja a jelzáloghitel-kamatok emelkedését vagy csökkenését” – mondta Valerie Saunders, a Nemzeti Jelzálogbrókerek Szövetségének vezérigazgatója. A jelzáloghitel-piacot nagymértékben befolyásolja az infláció, a Federal Reserve politikája, a kötvényárak, a GDP-növekedés és a foglalkoztatási adatok, hogy csak néhányat említsünk.
Saunders szerint a jelenlegi gazdasági körülmények alapján nem valószínű, hogy a tavaszi lakásvásárlási szezon előtt jelentősen csökkennek a jelzáloghitelek.
Ezen túlmenően, tekintettel a közelmúltban megjelent erős gazdasági adatokra és arra a spekulációra, hogy Donald Trump megválasztott elnök adó-, bevándorlási és vámjavaslatai újra felpörgetik az inflációt, a Fed jóval lassabb ütemű kamatcsökkentést jósol az ügynökség által 2025-ben.
Ennyi bizonytalanság mellett az egyetlen biztos dolog az, hogy a jelzáloghitel-kamat előrejelzések mindig változnak. „A vevőknek nem kell aggódniuk a jelzáloghitel-piac időzítése miatt, ehelyett arra kell összpontosítaniuk, hogy olyan otthont találjanak, amely megfelel a költségvetésüknek, és a lehető legnagyobb előleget kell befizetnie” – mondta Berner.
Bővebben: 2025-ös jelzálogkamat előrejelzés
Hová mennek a jelzáloghitelek kamatai 2025-ben?
A tipikus napi ingadozásoktól eltekintve a jelzáloghitelek kamatai várhatóan 6,5% felett maradnak a következő néhány hónapban. Ha az infláció tovább hűl, és a Fed képes végrehajtani az előre jelzett két 0,25%-os csökkentést, a jelzáloghitelek kamatai az év későbbi szakaszában 6,25%-hoz közelíthetnek.
A mai ráták magasnak tűnnek a járványkorszak legutóbbi 2%-os rátájához képest. A szakértők azonban azt mondják, hogy súlyos gazdasági visszaesés nélkül nem valószínű, hogy egy 30 éves lejáratú jelzáloghitel 3% alá kerül. Az 1970-es évek óta a 30 éves fix jelzáloghitel átlagos kamata 7% körül mozog.
Keith Gumbinger, a HSH.com jelzáloghitel-oldal alelnöke szerint csak egy hirtelen gazdasági sokk, például a recesszió kezdete vagy az olajárak megugrása okozhatja a jelzáloghitelek kamatának zuhanását. „A drasztikus irányváltások általában valamilyen, valahol feltörekvő jelentős esemény következményei, amelyek felforgatják a pénzügyi piacokat.”
Mi befolyásolja a jelzáloghitel-kamatokat a közeljövőben?
A jelzáloghitel-kamatok legnagyobb vadkártyája az új kormányzat gazdaságpolitikája. Trump adócsökkentési és vámtarifa-javaslatai élénkíthetik a keresletet, növelhetik a hiányt és az infláció ismételt megugrását idézhetik elő. A jelzáloghitelek kamata nagyon érzékeny az inflációra.
„Az adócsökkentések, a vámok és a tömeges kitoloncolások mind olyan inflációs intézkedések, amelyek közvetve emelnék a jelzáloghitelek kamatait, miközben közvetlenül megnövelnék a lakásépítés és -vásárlás költségeit” – mondta Berner. Ha ezeket a politikákat gyorsabban hajtják végre, mint azt a piacok várják, az a jelzáloghitel-kamatok ugyanolyan gyors megugrását eredményezheti, mondta Berner.
A magasabb infláció arra is késztetné a Fed-et, hogy késleltesse a jövőbeni kamatcsökkentéseket. Bár a Fed befolyásolja az általános hitelkamatok irányát, nem közvetlenül irányítja a jelzáloghitel-piacot.
Ennek ellenére a befektetőket érdeklik a Fed kamatmódosítási kilátásai, mert ez határozza meg kereskedési stratégiájukat és kockázatértékelésüket. Ez az oka annak, hogy a piaci erők gyakran megmozdulnak a Fed politikai lépéseire számítva.
Az átlagos 30 éves fix jelzálogkamatok szorosan követik a kötvényhozamokat, különösen a 10 éves kincstári hozamokat. Ha a munkanélküliség növekedésére számítanak, akkor csökkenni fognak a kötvényhozamok és a jelzáloghitelek kamatai. De ha az eredmény nem egyezik a piaci várakozásokkal, a hozamok gyorsan feljebb vagy lejjebb ingadhatnak.
A jelzáloghitel-kamatokat a geopolitikai események is befolyásolják, beleértve a katonai konfliktusokat és a választásokat. A politikai instabilitás gazdasági bizonytalansághoz vezethet, ami a kötvényhozamok és a jelzáloghitel-kamatlábak nagyobb ingadozását eredményezheti.
A kötvénypiaci befektetőknek meg kell győződniük arról, hogy a gazdaság lehűl ahhoz, hogy a jelzáloghitel-kamatok megforduljanak. Éppen ezért az inflációs trend újabb lefelé váltása vagy a munkakörülmények hirtelen gyengülése nélkül a jelzáloghitelek kamatai egy ideig 7% közelében maradnak – mondta Gumbinger.
Mi lesz hatással a lakáspiacra 2025-ben?
A mai megfizethetetlen lakáspiac a magas jelzáloghitel-kamatok, a régóta fennálló lakáshiány, a drága lakásárak és az infláció miatti vásárlóerő-csökkenés következménye.
🏠 Alacsony lakáskészlet: A kiegyensúlyozott lakáspiac általában öt-hat hónapos kínálattal rendelkezik. A legtöbb piac ma átlagosan ennek az összegnek a fele. Freddie Mac szerint még mindig körülbelül 3,7 millió lakáshiány van.
🏠 Emelkedett jelzálogkamatok: 2022 elején a jelzáloghitel-kamatok történelmi mélypontra, 3% körüli szintre kerültek. Ahogy az infláció megugrott, és a Fed megemelte a kamatokat, hogy megszelídítse azt, a jelzáloghitelek kamatai több mint kétszeresére nőttek. 2025-ben a jelzáloghitelek kamatai továbbra is magasak, és leendő vevők millióit árazzák ki a lakáspiacról.
🏠 Kamatrögzítő hatás: Mivel a lakástulajdonosok többsége 5% alatti jelzáloghitel-kamatlábak miatt van bezárva, nem hajlandó lemondani alacsony jelzáloghitel-kamatáról, és csekély ösztönzésük van arra, hogy eladásra kínálják lakásaikat, így a viszonteladói készletek hiánya marad.
🏠 Magas lakásárak: Bár az elmúlt években korlátozott volt a lakásvásárlási kereslet, a készlethiány miatt a lakásárak továbbra is magasak. A Redfin szerint a medián amerikai lakásár 429 963 dollár volt novemberben, ami 5,4%-os emelkedést jelent éves szinten.
🏠 Meredek infláció: Az infláció az alapvető áruk és szolgáltatások árának növekedését jelenti, csökkentve a vásárlóerőt. Ez a jelzáloghitel-kamatokra is hatással van: Ha az infláció magas, a hitelezők általában megemelik a fogyasztási hitelek kamatlábait, hogy profitot biztosítsanak.
Jobb várni vagy vásárolni?
Soha nem jó ötlet úgy rohanni a lakásvásárlással, hogy nem tudja, mit engedhet meg magának, ezért határozzon meg világos lakásvásárlási költségvetést. A szakértők a következőket javasolják lakásvásárlás előtt:
💰 Építsd fel hitelképességedet. A hitelpontszáma segít meghatározni, hogy jogosult-e jelzáloghitelre, és milyen kamatláb mellett. A 740-es vagy magasabb hitelpontszám segít Önnek, hogy alacsonyabb díjra jogosult legyen.
💰 Takarítson meg nagyobb előleget. A nagyobb előleg lehetővé teszi, hogy kisebb jelzálogkölcsönt vegyen fel, és alacsonyabb kamatot kapjon hitelezőjétől. Ha megengedheti magának, a legalább 20%-os előleg a magánjelzálog-biztosítást is megszünteti.
💰 Vásároljon jelzáloghitelezőktől. Több jelzáloghitelező hitelajánlatainak összehasonlítása segíthet a jobb kamatláb kidolgozásában. A szakértők azt javasolják, hogy szerezzen be legalább két-három hitelbecslést a különböző hitelezőktől.
💰 Fontolja meg a bérlést. A lakásbérlés vagy -vásárlás nem csupán a havi bérleti díj és a jelzáloghitel-részlet összehasonlítása. A bérbeadás rugalmasságot és alacsonyabb előzetes költségeket kínál, de a vásárlás lehetővé teszi, hogy gazdagságot építsen, és jobban kézben tartsa lakhatási költségeit.
💰 Fontolja meg a jelzálogpontokat. Alacsonyabb jelzáloghitel-kamatlábat kaphat jelzálogpontok vásárlásával, minden pont a teljes hitelösszeg 1%-a. Egy jelzálogpont 0,25%-os csökkenést jelent a jelzáloghitel-kamatában.
Bővebben a mai lakáspiacról
