Donald Trump amerikai elnöké 50 éves futamidejű jelzáloghitel ajánlatot csábítónak tűnhet sok első lakásvásárló számára Amerikában, akik megfizethető utat keresnek a lakáspiacra való belépéshez.
Sok iparági megfigyelő azonban felvetette azt az ötletet, hogy meghosszabbítsák a 30 éves hitelidőszakot, amelyre az Egyesült Államokban a legtöbben jelentkeznek.
És nagyon valószínűtlen, hogy egy ilyen ötlet egyhamar elterjedt Kanadában, ahol az amortizációs időszakok az elmúlt két évtizedben lerövidültek.
Trump először a hét elején vetette fel ezt az ötletet egy bejegyzéssel a közösségi oldalán, amely Franklin Delano Roosevelt volt elnök képét ábrázolja a „30 éves jelzálogkölcsön” címszó alatt, saját magát pedig az „50 éves jelzálogkölcsön” címszó alatt.
Ezt követte Bill Pulte, a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség igazgatója, aki azt mondta, hogy a hosszabb jelzáloghitelek „teljesen megváltoztatják a játékot”. Eközben a Fehér Ház azt mondta, hogy az amortizáció kiterjesztése enyhítheti a lakhatási megfizethetőségi nyomást.
„Csak annyit jelent, hogy kevesebbet fizet havonta” – mondta Trump a Fox Newsnak adott interjújában. „Hosszabb időn keresztül kell fizetni. Ez nem olyan nagy tényező. Lehet, hogy egy kicsit segít.”
Trump először a hét elején vetette fel egy 50 éves jelzáloghitel ötletét közösségi oldalán közzétett bejegyzéssel (Truth Social) Előnyök és költségek
Joseph Gyourko, a Pennsylvaniai Egyetem Wharton Schooljának ingatlan- és pénzügyek professzora szerint az 50 éves jelzálogkölcsönnek előnyei és költségei egyaránt vannak.
Az előnyök nyilvánvalóak – mondta, megismételve Trumpot, miszerint a jelzáloghitel havi törlesztőrészlete alacsonyabb lesz. A költségek azonban magukban foglalják a jelzáloghitel-kamat „sokkal több” fizetését a kölcsön futamideje alatt.
Például az Associated Press számítása szerint egy 415 200 dolláros házat vásárló személy (az Egyesült Államokban szeptemberben átlagosan eladási ára egy lakásnak) körülbelül 389 000 dollárral többet fizetne kamatot egy 50 éves jelzáloghitel esetén, mint egy 30 éves jelzáloghitel esetén.
„Az az oka, hogy kamatot fizet, mert nagyon-nagyon lassan törleszti a hitelét” – mondta Gyourko. „Az év eleji kifizetések többsége kamat, nem tőke.
„Többnyire csak kamatot fizet hosszú időn keresztül” – mondta. „Szóval azt mondanám a húszas éveik végén járó gyerekeimnek, hogy ne csinálják ezt. Egyszerűen nem hiszem, hogy a kockázatok megérik az előnyöket.”
Gyourko szerint a megfizethetőség valódi problémája nem a kereslet, hanem a kínálat hiánya.
„Ez egy keresleti oldali beavatkozás, és úgy gondolom, hogy továbbra is arra kell koncentrálnunk, hogy többet építsünk.”
Richard Kent Green, a University of Southern California Marshall School of Business professzora és a lakáspiacok, a lakáspolitika és a jelzáloghitel-finanszírozás szakértője szerint egy 50 éves jelzáloghitel csökkentené a kifizetéseket, de valószínűleg csak kis mértékben.
„Az egyik dolog, amit nem tudunk, az, hogy mennyi lenne a kamata egy 50 éves (kölcsön) egy 30 éves hitelhez képest. Tudjuk, hogy magasabb lenne. Nem tudjuk, mennyivel magasabb.
„Tehát attól függően, hogy mekkora lehet a kamatláb, a megtakarítása akár két-három százalék is lehet, de talán még ennél is kevesebb.”
Inkább trükk, mint megoldás
Eközben Green azt mondja, hogy az 50 éves hitel birtokosa nagyon lassan épít lakástőkére. „Tehát sebezhetőbb lesz a nemteljesítéssel szemben, ha megváltoznak a piaci feltételek, ha csökkennek a lakásárak.”
Azt mondja, hogy Trump javaslatát inkább „trükknek, nem megoldásnak tekinti”.
Ami Kanadát illeti, alapvető különbség van a jelzáloghitelek kezelésében az Egyesült Államokhoz képest – mondta Penelope Graham, a Ratehub.ca jelzáloghitel-szakértője.
„A fő ok a kockázatkerülés Kanadában” – mondta.
NÉZD | Megválaszolt kérdései a jelzáloghitel megújításával kapcsolatban:
Fontos kérdések, amelyeket fel kell tenni a jelzáloghitel megújításakor
Sok kanadai nem tudja, mi a különbség a korai és a rendszeres jelzálogmegújítás között – de ennek megértése ezreket takaríthat meg. Mark Ting csatlakozik hozzánk, hogy elmagyarázza a legfontosabb különbségeket, és megossza azokat a stratégiákat, amelyeket saját jelzáloghitelének zárolásakor alkalmazott.
Graham szerint az Egyesült Államokban az emberek évtizedekre ugyanabban a kamatlábban vannak bezárva, és előfordulhat, hogy ezalatt az időszak alatt egyáltalán nem újítják meg jelzáloghitelüket, míg Kanadában a jelzáloghitel-tulajdonos valószínűleg háromszor-négyszer megújítja jelzálogkölcsönét 25 vagy 30 éves időszak alatt.
Ezek a különbségek a jelzáloghitelek finanszírozási módjának köszönhetőek az egyes országokban – magyarázta. Az Egyesült Államokban a jelzáloghitelezők jelzáloghiteleiket befektetésekké kötik össze, és jelzálog-fedezetű értékpapírként értékesítik.
„Az az oka, hogy ezt teszik, hogy leveszi a kockázatot a tényleges pénzintézetről. És ez segít nekik ténylegesen finanszírozni ezeket a hiteleket” – mondta. „És ennek a szerkezetnek köszönhető, hogy ezeket az igazán hosszú távú hiteleket tudják ajánlani.”
Kanadában a jelzáloghiteleket betéti üzletág támasztja alá – például megtakarítási számlák és GIC-k.
„És ezeknél a kockázati idővonal általában 5-10 év. Ezt valóban csak öt-tíz évig tudják biztonságosan megtenni” – mondta Graham.
„Az Egyesült Államokban sok értékpapírosított hitelük van, amelyeket eladnak a befektetőknek. Kanadában azonban mindent valódi betétekkel kell alátámasztani.”
Graham szerint nem valószínű, hogy Kanada fontolóra venné a maximális amortizációs időszak meghosszabbítását.
– Volt némi korai fecsegés, de igazából nem ment sehova.
Még 2007-ben a Harper-kormány engedélyezte a Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) számára, hogy akár 40 éves amortizációval biztosítsa a jelzálogkölcsönöket. Ám alig egy évvel később, az amerikai jelzáloghitel-válság és a pénzügyi összeomlás árnyékában Ottawa szigorította a szabályokat, és 35 évre csökkentette az amortizációs időszakot.
És ez az amortizációs időszak tovább csökkent.
2024 februárjában egy eladó tábla van kifüggesztve egy ház előtt Aceworthben (Ga.). Az Egyesült Államokban az emberek évtizedekre ugyanazon jelzálogkamathoz vannak bezárva, és előfordulhat, hogy ezalatt az időszak alatt egyáltalán nem újítják meg jelzáloghitelüket. (Mike Stewart/The Associated Press)
Graham szerint a kormány ezt szakaszosan tette, de végül visszafogta az amortizációs időszakot a jelenlegi 25 évre a biztosított hitelfelvevők és 30 évre a nem biztosított hitelfelvevők esetében.
Azt mondja, a kormány némileg lazított tavaly, de csak a biztosított első lakásvásárlók számára, lehetővé téve számukra, hogy akár 30 évig is amortizáljanak.
„De tényleg ez volt az egyetlen csípés, amit az amortizáció hosszában láttunk. És nem valószínű, hogy visszafelé mennek, és széles körben elérhetővé teszik a 40 éves amortizációt” – mondta.
„És ennek az az oka, hogy minél hosszabb a jelzáloghitel, annál kockázatosabb és drágább.”
NÉZD | Jó ötlet a 30 éves jelzáloghitel?:
Vegyek fel 30 éves jelzálogkölcsönt? | Arról
A szövetségi kormány hosszabb jelzáloghitel-visszafizetési időszakot tesz lehetővé az újonnan épült lakásokra biztosított jelzáloghitellel rendelkező első alkalommal vásárlók számára. Andrew Chang feltárja a 30 éves amortizáció előnyeit és hátrányait az előző 25 éves szabályhoz képest a leendő lakástulajdonosok számára. JAVÍTÁS: Ebben a videóban 1:38-nál rosszul számoltuk ki, hogy 500 000 USD 20%-a 125 000 USD. 100 000 dollár. Az egyértelműség kedvéért ki lett szerkesztve.
A CBC News-nak adott nyilatkozatában a Mortgage Professionals Canada azt mondta, hogy régóta támogatja a biztosítási törlesztések 25 évről 30 évre történő meghosszabbítását, és továbbra is arra ösztönzi a szövetségi kormányt, hogy terjessze ki ezt a lehetőséget minden vásárlóra.
De elismeri, hogy „a hosszabb amortizációs időszakok minden megfontolását gondosan ki kell egyensúlyozni rendszerünk stabilitásának és integritásának védelme érdekében”.
Ron Butler jelzáloghitel-szakértő azt mondja, bár a kormány trükközött az amortizációval, bebizonyosodott, hogy vonakodik a változtatástól.
„A kormánynak tetszik, hogy csökkennek az árak. Nem akarnak mesterséges ösztönzést létrehozni 40 vagy… 50 éves amortizációval.”
Úgy véli azonban, hogy elérik azt a pontot, ahol 30 éves amortizációs időszakot engedélyezhetnek mindenki számára.
– Még nem egészen, de hamarosan eljön. Butler mondta. – De a közeljövőben erről lesz szó.
