Az amerikai lakáspiacon a mélyfagyás jelei mutatkoznak – ez vetekszik a héten elért sarki örvényléssel.
Redfin szerint az Egyesült Államokban az otthonok mindössze 2,5 százaléka cserélt gazdát idén január és augusztus között, nagyjából 25 minden 1000-ből. Ez a legalacsonyabb lakásforgalom az elmúlt 30 évben. A 2021-es világjárvány idején ez a szám megközelítette a 40/1000-et.
A lassulás súlyosan megnehezíti az első vásárlókat, akiket a megélhetési költségek emelkedése már így is elvékonyodott. A megemelkedett élelmiszerárak, a 30 éves lejáratú fix jelzáloghitelek 6 százalék körüli kamatlábai és a 400 000 dollár feletti átlagos lakásár miatt sok amerikait teljesen kivonnak a lakástulajdonból.
Az Associated Press nemrégiben számolt be arról, hogy a meglévő lakáseladások országszerte mintegy 4,06 millió darabra estek vissza 2024-ben, ami a legalacsonyabb éves összérték 1995 óta. Az árak azonban tovább emelkedtek – az országos medián nagyjából 407 500 dollárt ért el, ami közel 5 százalékos növekedés az előző évhez képest.
Vállalati tulajdon és a „bérlő nemzet”
Az atlantai székhelyű ingatlanszakértő, Glennda Baker, aki több mint három évtizedet töltött az iparágban, és több százezres követőt épített ki a közösségi médiában, azt állítja, hogy a tulajdonlás helyett a bérbeadás felé való elmozdulás riasztó szintet ért el.
A „Amerika felemelése” podcastBaker figyelmeztetett, hogy az intézményi befektetők átformálják az amerikai álmot.
„Az atlantai piac legalább 27 százaléka olyan vállalatok tulajdonában van, amelyek visszaadják az amerikai álmot a fiataloknak” – mondta Baker. „Azt mondják neked, hogy bérlő akarsz lenni – hogy nem akarsz karbantartással vagy tulajdonjoggal foglalkozni. Bérlőként azonban a tulajdonos kiszolgáltatottja vagy. Megemelhetik a bérleti díjat, vagy megtagadhatják a bérleti szerződés megújítását. Ön egy hörcsögkeréken áll.”
A Governing.com szerint országosan a vállalati bérbeadók birtokolják az összes családi bérbeadás 3 százalékát, de az olyan nagyvárosi területeken, mint Atlanta, Charlotte és Phoenix, sokkal nagyobb a lábnyomuk. Ezek a koncentrációk növelték a lakbérek inflációját és szűkítették a kínálatot a hagyományos lakásvásárlók számára.
Baker szerint a legjobban az félti, hogy a fiatalabb nemzedékek valaha is le tudnak-e szállni erről a kerékről – hogy generációs vagyont építhessenek fel a lakástulajdon révén.
Miért nem adnak el a lakástulajdonosok?
Még a jelentős vagyonnal rendelkező, régi lakástulajdonosok is a helyükön maradnak – mondta Baker. Ezt a csoportot elriasztja a tőkenyereség-adó és az új jelzáloghitel jóval magasabb kamattal történő felvétele.
Az Egyesült Államokban a szövetségi tőkenyereség-adó a lakásértékesítésből származó nyereségre az ingatlan tulajdonjogától és az eladó jövedelmétől függ. Míg a lakástulajdonosok akár 250 000 USD (házaspárok esetében 500 000 USD) nyereséget is kizárhatnak az elsődleges lakóhely eladásából, az e határokat meghaladó nyereséget akár 20 százalékos szövetségi adó is megadhatja, plusz a vonatkozó állami adók.
„Nézze meg a boomokat – 46 billió dollárnyi részvény csak áll” – mondta Baker. „Egyből birtokolják otthonaikat, vagy 4 százalék alatti a jelzáloghitel-kamatlábuk. Azért nem adják el, mert a 30 évvel ezelőtt 400 000 dollárért vásárolt ház most 2,5 millió dollárt ér. Mi a tőkenyereség? Fizették az adókat, fizették a jelzáloghitelüket – mindent jól csináltak.”
Ez a „bezárási hatás” az egyik legerősebb erővé vált Amerika készlethiánya mögött. Sok idősebb háztulajdonos fontolóra venné a létszámleépítést, de habozna, mert az eladás hat számjegyű tőkenyereség-számlát válthat ki. Például egy lakástulajdonos, aki az 1980-as vagy 1990-es években vásárolt – évtizedes felértékelődés előtt – több tíz- vagy százezres adótartozása lehet, ha nyeresége meghaladja a szövetségi kizárási határokat.
Ez a pénzügyi elrettentő tényező, valamint a 4 százalék alatti jelzáloghitel 6 százalék alatti vagy 7 százalékos kamatlábra cserélésétől való vonakodása lakások millióit tartja távol a piacról. A közgazdászok becslése szerint a hatás az elmúlt években 1,5 millió potenciális listát törölt ki a forgalomból.
Egy szűkülő út a tulajdonhoz
Ez a generációs megosztottság – a nagy értékű ingatlanokat birtokló idősebb tulajdonosok és a piacról kizárt fiatalabb vásárlók – tovább mélyíti a bérbeadás felé való elmozdulást.
„Ez az, ami a pokolba ijeszt” – mondta Baker. „Ezért próbálok elég ingatlant vásárolni, hogy a gyerekeim ne legyenek kiszolgáltatva valaki másnak.”
A közgazdászok arra figyelmeztetnek, hogy minél tovább fennáll ez az egyensúlyhiány, annál jobban megrögzül. Az amerikaiak – különösen az ezredfordulósok és a Z generáció – egyre nagyobb hányada bérbeadóként töltheti felnőtt életét, tönkretéve a hagyományos, lakástőkére épülő jólétépítési modellt.
Elemzők szerint az ingatlanpiac fagyos állapota nem valószínű, hogy gyorsan felolvad. A Federal Reserve óvatos a kamatlábak csökkentésével, az építőanyag- és biztosítási költségek inflációjával párosulva, a megfizethetőség rekord alacsony szinten tartotta.
Az, hogy az Egyesült Államok a „bérlők nemzetévé” válik, attól függ, hogy a döntéshozók fel tudják-e nyitni a kínálatot – a zónareform, az eladók adókedvezményei vagy a befektetők tömeges vásárlásainak korlátozása révén. Egyelőre egyértelmű a tendencia: kevesebben vásárolnak, többen bérelnek, az amerikai álom ígérete pedig egyre inkább bérleti szerződéssel jár.
Baker teljes interjúja lehet megtekintve a YouTube-on.
